Dual-Use-Immobilien in der Bau- und Immobilienwirtschaft
Wie Mehrfachnutzung zur Resilienz von Gebäuden und Infrastruktur beitragen kann
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Resilienz als neue Bewertungsdimension für Immobilienassets
Welche Aufgaben soll eine Immobilie erfüllen, wenn der reguläre Betrieb durch eine Krise unterbrochen wird? Für Bauherren, Projektentwickler und Bestandshalter eröffnet diese Frage eine zusätzliche Planungsperspektive. Neben der vorgesehenen Alltagsnutzung lässt sich untersuchen, ob ein Gebäude auch für eine zeitweilige Versorgung, Unterbringung oder andere sicherheitsrelevante Aufgaben geeignet ist.
Konkrete Anknüpfungspunkte bestehen bereits. Eine Untersuchung von bulwiengesa und Berlin Hyp befasst sich mit verteidigungsbezogener Logistik und zivil wie militärisch nutzbaren Immobilien. Finnland verbindet den Schutzraumbau mit der Möglichkeit einer Alltagsnutzung. Beide Beispiele betreffen Mehrfachnutzung, erfüllen jedoch unterschiedliche Aufgaben. bulwiengesa zur Logistikstudie, Finnisches Innenministerium zu Schutzräumen
Für die Bau- und Immobilienwirtschaft kommt es deshalb auf eine präzise Beschreibung der zusätzlichen Funktion an. Ein ziviler Schutzraum, eine militärisch mitnutzbare Lagerhalle und eine ausfallsichere Energieversorgung stellen unterschiedliche Anforderungen an Planung, Betrieb und Finanzierung. Ihre Zusammenfassung unter einem Schlagwort ersetzt keine Projektprüfung.
Der folgende Beitrag ordnet den Begriff Dual-Use ein, beschreibt die Aussagekraft verfügbarer Marktinformationen und vergleicht internationale Referenzmodelle. Darauf aufbauend entwickelt er Prüfkriterien und Handlungsempfehlungen für mittelständische Unternehmen. Gesetzliche Anforderungen und Studienergebnisse werden von den daraus abgeleiteten fachlichen Empfehlungen unterschieden.
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Inhaltsverzeichnis
Begriffliche und rechtliche Grundlagen von Dual-Use-Immobilien
Markt- und Datenlage in Deutschland im internationalen Vergleich
Nutzungskategorien und Anwendungsfelder in der Bau- und Immobilienwirtschaft
Internationale Referenzmodelle. Finnland und die Schweiz
Risikobewertung, Versicherbarkeit und regulatorische Anforderungen
Wirtschaftliche Tragfähigkeit und Investitionslogik
Planungs- und Umsetzungsanforderungen für Projektverantwortliche
Fazit. Handlungsempfehlungen und strategischer Ausblick für den Mittelstand
1. Begriffliche und rechtliche Grundlagen von Dual-Use-Immobilien
Im europäischen Exportkontrollrecht bezeichnet Dual-Use Güter mit doppeltem Verwendungszweck. Artikel 2 Nummer 1 der Verordnung (EU) 2021/821 erfasst Güter einschließlich Software und Technologie, die sowohl zivil als auch militärisch verwendet werden können. Diese Definition ist keine baurechtliche Einstufung von Immobilien. Verordnung (EU) 2021/821
Für diesen Beitrag bezeichnet eine Dual-Use-Immobilie ein Gebäude oder eine Infrastruktureinheit, die neben ihrer zivilen Grundnutzung für eine zweite, vorab definierte Funktion vorgesehen oder vorbereitet ist. Diese Zusatzfunktion kann militärischen Zwecken, dem Bevölkerungsschutz oder einer weiteren zivilen Aufgabe im Krisen- oder Bedarfsfall dienen. Der Begriff wird damit als Arbeitsdefinition verwendet und begründet keine eigenständige genehmigungs- oder bewertungsrechtliche Kategorie.
Drei Formen der Mehrfachnutzung
Der Begriff Dual-Use wird in der Bau- und Immobilienwirtschaft bislang nicht einheitlich verwendet. Für eine fachlich belastbare Betrachtung muss deshalb zunächst geklärt werden, welche zweite Funktion ein Gebäude neben seiner regulären Nutzung übernehmen soll. Dabei lassen sich drei grundlegende Konstellationen unterscheiden:
Zivil-militärische Mehrfachnutzung. Ein Gebäude wird im Regelbetrieb zivil genutzt und kann zusätzlich militärische oder verteidigungsbezogene Aufgaben übernehmen. Ein Beispiel ist eine Logistikimmobilie, die im Alltag dem gewerblichen Warenverkehr dient und im Bedarfsfall für die Lagerung oder Verteilung militärischer Versorgungsgüter eingesetzt werden kann. Ob eine solche Nutzung tatsächlich zulässig und praktisch möglich ist, hängt von den technischen Anforderungen, der Genehmigungslage und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Zivile Nutzung und Bevölkerungsschutz. Ein Gebäude erfüllt im Alltag eine zivile Funktion und kann bei Katastrophen, schweren Versorgungsausfällen oder militärischen Bedrohungslagen dem Schutz und der Versorgung der Bevölkerung dienen. Beispiele sind Tiefgaragen, Sporthallen oder Lagerflächen, die als Schutzräume, Notunterkünfte oder Versorgungsstellen vorbereitet werden. Die zusätzliche Funktion bleibt grundsätzlich zivil, auch wenn sie für die Folgen einer militärischen Bedrohung vorgesehen sein kann.
Zivil-zivile Mehrfachnutzung. Ein Gebäude übernimmt neben seiner regulären Nutzung eine weitere zivile Aufgabe. Eine Schule kann beispielsweise zeitweise als Notunterkunft dienen. Eine Veranstaltungshalle kann bei einer Katastrophe als Versorgungszentrum genutzt werden. Ein Parkhaus kann außerhalb seiner Hauptnutzung logistische oder kommunale Aufgaben übernehmen. Für diese Konstellation sind die Begriffe zivil-zivile Mehrfachnutzung, multifunktionale Immobilie oder adaptive Nutzung häufig genauer als die Bezeichnung Dual-Use.
Von diesen Formen der Mehrfachnutzung ist die technische Resilienz zu unterscheiden. Eine redundante Stromversorgung, eine zweite Datenanbindung oder eine zusätzliche Wasserversorgung kann die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes bei Störungen erhöhen. Dadurch entsteht jedoch nicht automatisch eine zweite Nutzung. Technische Resilienz kann vielmehr eine Voraussetzung dafür sein, dass eine geplante Zusatzfunktion im Krisenfall zuverlässig übernommen werden kann.
Für diesen Beitrag wird Dual-Use-Immobilie als Arbeitsbegriff für Gebäude verwendet, die eine zivile Grundnutzung mit einer konkret geplanten sicherheitsrelevanten Zusatzfunktion verbinden. Diese Zusatzfunktion kann militärischen Zwecken, dem Bevölkerungsschutz oder der Aufrechterhaltung wichtiger ziviler Leistungen im Krisenfall dienen. Rein zivile Doppelnutzungen werden im Folgenden als zivil-zivile Mehrfachnutzung bezeichnet.
Auch das KRITIS-Dachgesetz ist gesondert einzuordnen. Es trat grundsätzlich am 17. März 2026 in Kraft und schafft einen sektorenübergreifenden Rahmen zur Stärkung der physischen Resilienz kritischer Anlagen. Einzelne Vorschriften gelten zu abweichenden Zeitpunkten. Bundesregierung zum KRITIS-Dachgesetz
Sein Anwendungsbereich richtet sich nach den gesetzlichen Kriterien für kritische Anlagen und deren Betreiber. Die Bezeichnung eines Gebäudes als Dual-Use-Immobilie löst diese Pflichten nicht automatisch aus. Zudem enthält das Gesetz sektorspezifische Ausnahmen. Für ein Vorhaben sind daher die vorgesehene Nutzung, die Genehmigungslage und die tatsächlich einschlägigen Betreiberpflichten getrennt zu untersuchen. § 4 KRITISDachG
Dual-Use wird in diesem Beitrag als Arbeitsbegriff für die Verbindung einer zivilen Grundnutzung mit einer konkret geplanten sicherheitsrelevanten Zusatzfunktion verwendet. Zu unterscheiden sind die zivil-militärische Mehrfachnutzung, die Verbindung von ziviler Nutzung und Bevölkerungsschutz sowie die zivil-zivile Mehrfachnutzung. Technische Resilienz kann solche Nutzungen unterstützen, stellt allein jedoch keine zweite Nutzung dar. Die rechtlichen Anforderungen ergeben sich aus dem jeweiligen Vorhaben und den konkret anwendbaren Vorschriften.
2. Markt- und Datenlage in Deutschland im internationalen Vergleich
Eine konkrete deutsche Marktquelle ist die am 16. Dezember 2025 veröffentlichte Kurzstudie von Berlin Hyp und bulwiengesa zum Industrial- und Logistikmarkt. Sie weist für fünf ausgewählte Rüstungscluster einen Flächenbedarf von insgesamt 4,2 Millionen Quadratmetern bis 2030 aus und beschreibt eine deutliche Unterdeckung in der Projektpipeline. Zivil und militärisch nutzbare Immobilien beurteilen die Herausgeber wegen ihrer Drittverwendungsfähigkeit als vielversprechend. bulwiengesa zur Kurzstudie
Die Aussagekraft dieser Zahl muss klar begrenzt werden. Es handelt sich um eine zukunftsbezogene Bedarfseinschätzung für ausgewählte Standorte. Sie beschreibt weder den heutigen Bestand an Dual-Use-Immobilien noch ein bereits realisiertes Transaktionsvolumen. Ebenso wenig lassen sich daraus unmittelbar Nachfrage und Wirtschaftlichkeit anderer Nutzungsarten ableiten.
Für die Projektentwicklung empfiehlt sich deshalb eine zweite, standortbezogene Prüfung. Dazu gehören konkret ansprechbare Nutzer, deren Flächenanforderungen, vorhandene Alternativangebote und die zeitliche Verbindlichkeit des Bedarfs. Eine überregionale Studie kann diese Untersuchung vorbereiten, aber keine Vermietungszusage ersetzen.
Auch internationale Daten sind nach ihrem Gegenstand zu unterscheiden. Das finnische Innenministerium veröffentlicht Angaben zu Schutzräumen und Schutzplätzen. Solche Bestandsinformationen beantworten Fragen der Bevölkerungsschutzkapazität. Sie sind nicht mit Kaufpreisen, Mietniveaus oder Renditedaten eines Immobilienmarkts gleichzusetzen. Finnisches Innenministerium
Die hier herangezogenen Quellen ergeben somit kein einheitliches Marktbild über sämtliche im Beitrag betrachteten Nutzungsarten. Für eine belastbare Investitionsentscheidung sollten Bestandsdaten, Bedarfsprognosen, konkrete Nutzergesuche und tatsächlich abgeschlossene Verträge jeweils separat ausgewertet werden.
Die Logistikstudie liefert eine räumlich und sachlich begrenzte Bedarfseinschätzung. Schutzraumstatistiken haben einen anderen Untersuchungszweck. Für einzelne Projekte bleibt die Prüfung des konkreten Nutzungsbedarfs und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erforderlich.
3. Nutzungskategorien und Anwendungsfelder in der Bau- und Immobilienwirtschaft
Die in Kapitel 1 beschriebenen Formen der Mehrfachnutzung können bei unterschiedlichen Gebäude- und Infrastrukturtypen relevant werden. Entscheidend ist, welche zivile Grundnutzung besteht und welche zusätzliche Funktion für einen Krisen- oder Bedarfsfall vorbereitet werden soll. Die folgende Übersicht zeigt mögliche Anwendungsfelder und ordnet ihnen jeweils eine Grundnutzung und eine denkbare Zusatzfunktion zu. Ob ein konkretes Objekt dafür geeignet ist, muss anhand seiner baulichen, technischen, rechtlichen und betrieblichen Voraussetzungen geprüft werden.
Die folgende Tabelle zeigt, bei welchen Gebäude- und Infrastrukturtypen eine vorbereitete Mehrfachnutzung grundsätzlich untersucht werden kann. Sie stellt der jeweiligen zivilen Grundnutzung eine mögliche zusätzliche Funktion gegenüber. Die aufgeführten Anwendungsfelder sind beispielhafte Planungsszenarien. Sie belegen weder die Eignung eines konkreten Objekts noch begründen sie gesetzliche Anforderungen.
Kategorie | Zivile Grundnutzung | Mögliche zusätzliche Funktion bei entsprechender Eignung und Vorbereitung |
Logistikimmobilien | Lagerung und Distribution | Bereitstellung und Umschlag von Versorgungsgütern für zivile oder militärische Bedarfsträger |
Rechenzentren | Datenverarbeitung und IT-Betrieb | Übernahme zuvor vereinbarter zusätzlicher Aufgaben für Krisenkommunikation oder Verwaltung |
Energieinfrastruktur | Versorgung regulärer Abnehmer | Mitversorgung festgelegter Notfallstandorte, sofern Kapazität und technische Auslegung dies ermöglichen |
Mobilitätsknoten | Personen- und Güterverkehr | Organisation zusätzlicher Evakuierungs- oder Versorgungstransporte |
Gesundheitsimmobilien | Reguläre medizinische Versorgung | Aktivierung vorbereiteter zusätzlicher Behandlungs- oder Versorgungskapazitäten |
Wohn- und Unterkunftskonzepte | Wohnen oder zeitweilige Beherbergung | Befristete Unterbringung von Einsatzkräften oder evakuierten Personen |
Tabelle 1. Beispielhafte Anwendungsfelder für vorbereitete Mehrfachnutzung. Eigene fachliche Systematisierung.
Für die Planung sollte jeweils festgelegt werden, welche zusätzliche Leistung tatsächlich erwartet wird. Bei einer Lagerhalle wären beispielsweise Güterarten, Mengen, Nutzlasten, Verkehrsaufkommen und Zugangsberechtigungen zu klären. Bei Unterkünften stehen Belegung, Sanitärversorgung, Betreuung und die Verfügbarkeit der Räume im Vordergrund.
Ein weiteres Prüffeld ist die Vereinbarkeit der Nutzungen. Soll die Zusatzfunktion parallel zum Alltagsbetrieb stattfinden, werden ausreichende Kapazitäten und geeignete Trennungen benötigt. Soll sie den Regelbetrieb vorübergehend ersetzen, sind Räumung, Übergabe, Ausweichmöglichkeiten und Wiederaufnahme der bisherigen Nutzung einzuplanen.
Das Potenzial einer Mehrfachnutzung sollte anhand eines konkreten Betriebsszenarios geprüft werden. Gebäudetyp, Standort, technische Ausstattung und organisatorische Verfügbarkeit sind dabei gemeinsam zu betrachten.
4. Internationale Referenzmodelle. Finnland und die Schweiz
Finnland und die Schweiz bieten Beispiele für die Verbindung von Gebäudenutzung und zivilem Bevölkerungsschutz. Ihre Schutzraumsysteme sollten als solche eingeordnet werden. Sie belegen nicht automatisch eine militärische Mitnutzung der jeweiligen Gebäude.
Nach Angaben des finnischen Innenministeriums greift die Schutzraumbaupflicht grundsätzlich bei Gebäuden oder Gebäudegruppen auf demselben Grundstück beziehungsweise Baugelände ab 1.200 Quadratmetern Geschossfläche, sofern sie dauerhaft zum Wohnen, Arbeiten oder sonstigen Aufenthalt genutzt werden. Für Industriegebäude nennt das Ministerium 1.500 Quadratmeter. Schutzräume werden im Alltag unter anderem als Lager-, Sport- oder Parkflächen genutzt. Voraussetzung ist, dass sie innerhalb von 72 Stunden geräumt und in Betrieb genommen werden können. Finnisches Innenministerium zu Schutzräumen
In der Schweiz trat am 1. Januar 2026 eine Revision der Zivilschutzverordnung in Kraft. Sie erweitert die Schutzraumbau- beziehungsweise Ersatzbeitragspflicht auf Erweiterungen, Umbauten und Nutzungsänderungen. Die Voraussetzungen des konkreten Vorhabens und die kantonale Umsetzung sind zu berücksichtigen. Schweizer Bundesrat zur Revision
Die häufig genannte Schwelle von 38 Zimmern darf nicht als ausnahmslose Freistellung kleinerer Wohngebäude verstanden werden. Der Kanton Basel-Landschaft erläutert beispielsweise Baupflichten für kleinere Gebäude in Gebieten mit einer Schutzplatzunterdeckung. Regierungsrat Basel-Landschaft
Seit dem 1. Januar 2026 beträgt der schweizweit einheitliche Ersatzbeitrag grundsätzlich 1.400 Franken für jeden vorgeschriebenen, aber nicht errichteten Schutzplatz. Dieser Beitrag wird erhoben, wenn bei einem Bauvorhaben eine Pflicht zur Bereitstellung von Schutzplätzen besteht, die erforderlichen Plätze jedoch nicht in einem eigenen Schutzraum geschaffen werden. Der Ersatzbeitrag ist keine Geldstrafe. Er ersetzt vielmehr die Verpflichtung, die betreffenden Schutzplätze unmittelbar im Gebäude zu errichten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Für Baugesuche, die vor dem 1. Januar 2026 eingereicht wurden, können Übergangsbestimmungen gelten. Deshalb ist im Einzelfall zu prüfen, welche Regelung auf das jeweilige Bauvorhaben anzuwenden ist. Kanton Basel-Stadt zu Ersatzbeiträgen, Kanton Basel-Landschaft zu Übergangsbestimmungen
Die folgende Tabelle stellt die unterschiedlichen Regelungsansätze in Finnland, der Schweiz und Deutschlandgegenüber. Sie dient der fachlichen Einordnung der jeweiligen Schutzziele und rechtlichen Grundlagen. Eine unmittelbare Übertragung der finnischen oder schweizerischen Vorgaben auf deutsche Bauvorhaben ist daraus nicht abzuleiten.
Land | Herangezogene gesetzliche Grundlage | Charakteristik des betrachteten Ansatzes |
Finnland | Rettungsgesetz, insbesondere Regelungen zum Schutzraumbau | Baupflicht mit nutzungs- und flächenbezogenen Voraussetzungen; Alltagsnutzung unter Wahrung der Aktivierbarkeit |
Schweiz | Bevölkerungs- und Zivilschutzgesetz sowie Zivilschutzverordnung | Schutzraumbau und Ersatzbeiträge; seit 2026 erweiterter Anwendungsbereich und geänderte Finanzierung |
Deutschland | KRITIS-Dachgesetz im hier betrachteten Zusammenhang | Resilienzpflichten für erfasste Betreiber; keine aus diesem Gesetz folgende allgemeine Schutzraumbaupflicht für Wohn- und Gewerbegebäude |
Tabelle 2. Ausgewählte Regelungsansätze mit unterschiedlichen Schutzzielen. Quellen sind die in diesem und im ersten Kapitel genannten Behördeninformationen und Gesetzesbestimmungen.
Für die Übertragung auf deutsche Projekte empfiehlt sich eine funktionale Betrachtung. Relevant sind insbesondere die Verbindung von Alltagsbetrieb und Schutzfunktion, die Zeit bis zur Einsatzbereitschaft sowie die Verantwortung für Unterhalt und Ausstattung. Ausländische Schwellenwerte sind hingegen keine deutschen Planungsvorgaben.
Die internationalen Beispiele zeigen, wie Schutzfunktionen mit anderen Nutzungen verbunden werden können. Daraus lassen sich Fragen für die Projektplanung ableiten. Eine unmittelbare Übernahme der jeweiligen rechtlichen Anforderungen wäre nicht sachgerecht.
5. Risikobewertung, Versicherbarkeit und regulatorische Anforderungen
Eine Risikobewertung sollte mit der geplanten Zusatznutzung beginnen. Zu untersuchen sind mögliche Auswirkungen auf Personen, Sachwerte und Betriebsabläufe. Dabei sollten der Regelbetrieb, die Umstellung, die besondere Nutzung und die anschließende Rückführung getrennt betrachtet werden.
Für erfasste Betreiber verlangt § 13 KRITISDachG verhältnismäßige technische, sicherheitsbezogene und organisatorische Maßnahmen. Als mögliche Maßnahmen nennt das Gesetz unter anderem baulichen Objektschutz, Zugangskontrollen, Notstromversorgung und Krisenmanagement. Die zugrunde liegenden Erwägungen und Maßnahmen sind in einem Resilienzplan darzustellen. Auch das Sicherheitsmanagement für Mitarbeitende einschließlich externer Dienstleister wird berücksichtigt. Die konkrete Ausgestaltung folgt der Risikobewertung und den einschlägigen Vorgaben. § 13 KRITISDachG
Für den zeitlichen Beginn der Pflichten ist § 8 Absatz 7 maßgeblich. Die Verpflichtungen zur Risikoanalyse nach § 12 gelten erstmals neun Monate nach Registrierung. Für die Pflichten nach §§ 13, 18 und 20 beträgt die Frist zehn Monate. Sektorspezifische Ausnahmen bleiben zu beachten. § 8 KRITISDachG, § 4 KRITISDachG
Soweit § 18 anwendbar ist, sind meldepflichtige Vorfälle unverzüglich, spätestens 24 Stunden nach Kenntnis zu melden. Bei andauernden Vorfällen ist die Erstmeldung zu aktualisieren. Ein ausführlicher Bericht muss spätestens einen Monat nach Kenntnis übermittelt werden. § 18 KRITISDachG
Für die Versicherungsprüfung empfiehlt sich eine möglichst konkrete Beschreibung beider Nutzungen. Mit Versicherer oder Makler sollten insbesondere versicherte Tätigkeiten, Deckungssummen, Ausschlüsse, Selbstbehalte und erforderliche Mitteilungen bei Nutzungsänderungen geklärt werden. Die Bezeichnung Dual-Use allein ist keine belastbare Grundlage für Aussagen zu Prämien oder Deckungsumfang.
Parallel sollte eine Anforderungsliste geführt werden. Darin lassen sich gesetzliche Pflichten, behördliche Festlegungen, vertragliche Nutzeranforderungen und freiwillige Vorsorgemaßnahmen unterscheiden. Diese Zuordnung erleichtert die Entscheidung, welche Maßnahmen zwingend umzusetzen sind und welche als zusätzliche Projektoption bewertet werden können.
Risiken und Versicherbarkeit sind anhand der konkreten Nutzung zu prüfen. Für KRITIS-Pflichten müssen Anwendungsbereich, Ausnahmen und Fristen berücksichtigt werden. Eine dokumentierte Zuordnung der Anforderungen unterstützt Planung und Betrieb.
6. Wirtschaftliche Tragfähigkeit und Investitionslogik
Die wirtschaftliche Untersuchung sollte bei einem belastbaren Nutzungskonzept ansetzen. Zu vergleichen sind die Kosten und Erträge der Grundnutzung mit einer Variante, die eine genau beschriebene Zusatzfunktion ermöglicht. Damit wird sichtbar, welche Investitionen der Zusatzfunktion tatsächlich zuzurechnen sind.
Die folgende Gegenüberstellung dient als Prüfraster. Sie unterstellt weder generell höhere Renditen noch einen grundsätzlich eingeschränkten Käuferkreis.
Dimension | Immobilie mit geplanter Grundnutzung | Zusätzlich zu prüfen bei vorbereiteter Mehrfachnutzung |
Nutzerkreis | Eignung für die vorgesehenen Nutzer | Konkrete zusätzliche Bedarfsträger und mögliche Nutzungskonflikte |
Baukosten | Kosten des genehmigten Grundkonzepts | Mehrkosten oder Einsparungen gegenüber dieser Vergleichsvariante |
Betriebskosten | Bewirtschaftung und Instandhaltung | Kosten für Vorhaltung, Prüfungen, Übungen und Erneuerung zusätzlicher Ausstattung |
Mietvertragsdauer | Vereinbarte Laufzeit und Kündigungsrechte | Verbindlichkeit und Dauer zusätzlicher Nutzungs- oder Bereitstellungsvereinbarungen |
Erträge | Vertraglich vereinbarte Zahlungen und begründete Prognosen | Gesicherte Vergütung für Vorhaltung, Aktivierung oder zusätzliche Nutzung |
Exit-Optionen | Veräußerbarkeit und alternative Nutzungen | Einfluss von Einbauten, Rechten und Verpflichtungen auf die Drittverwendung |
Regulatorische Anforderungen | Vorgaben für Grundnutzung und Betrieb | Zusätzliche Anforderungen des konkreten Nutzungsszenarios |
Tabelle 3. Prüfraster für die wirtschaftliche Gegenüberstellung. Eigene fachliche Systematisierung.
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Verfügbarkeit. Eine Fläche kann für den zusätzlichen Bedarfsträger technisch geeignet sein, aber zum benötigten Zeitpunkt anderweitig genutzt werden. Für die Kalkulation sollte deshalb geklärt werden, ob Flächen freizuhalten sind, welcher Vorlauf erforderlich ist und wer mögliche Einnahmeausfälle trägt.
Empfehlenswert ist eine Lebenszyklusbetrachtung mit mehreren Szenarien. Ein Szenario bildet ausschließlich die zivile Grundnutzung ab. Ein zweites berücksichtigt eine vertraglich vergütete Vorhaltung. Ein weiteres untersucht die tatsächliche Aktivierung einschließlich Umrüstung, Betrieb und Wiederherstellung. Nicht zugesagte Zahlungen sollten dabei gesondert als Annahmen ausgewiesen werden.
Für mittelständische Unternehmen empfiehlt sich ein Einstieg über nachgewiesene eigene Kompetenzen und konkret abgrenzbare Leistungen. Die Eignung eines Projekts sollte anhand von Leistungsumfang, Haftung, Kapitalbedarf und Vertragspartnern beurteilt werden. Eine pauschale Einstufung ganzer Branchen als einfacher oder risikoärmer bietet dafür keine ausreichende Grundlage.
Wirtschaftliche Tragfähigkeit ist projektbezogen nachzuweisen. Entscheidend sind die Kosten der Zusatzfunktion, ihre Verfügbarkeit, belastbare Zahlungsvereinbarungen und die Auswirkungen auf spätere Nutzungen.
7. Planungs- und Umsetzungsanforderungen für Projektverantwortliche
Als Vorgehensweise empfiehlt sich, die Zusatzfunktion bereits in der Grundlagenermittlung zu beschreiben. Dafür sollten mindestens Nutzer, Aufgabe, Kapazität, Aktivierungszeit und vorgesehene Einsatzdauer festgelegt werden. Erst auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, welche baulichen und technischen Voraussetzungen untersucht werden müssen.
Für die Projektorganisation sollte ein verantwortlicher Bedarfsträger benannt werden. Eigentümer, Betreiber, Nutzer und Planungsteam benötigen abgestimmte Entscheidungswege. Behörden und zusätzliche Fachstellen sind entsprechend ihrer Zuständigkeit und der konkreten Projektanforderung einzubeziehen.
Eine RASCI-Matrix kann als organisatorisches Hilfsmittel eingesetzt werden. Sie ordnet Aufgaben den ausführenden, rechenschaftspflichtigen, unterstützenden, beratenden und zu informierenden Beteiligten zu. Für Mehrfachnutzung bietet es sich an, insbesondere Aktivierung, Räumung, Übergabe, Betrieb und Rückgabe auf diese Weise zu strukturieren. Die Matrix sollte mit den tatsächlichen vertraglichen Zuständigkeiten übereinstimmen.
Die baulich-technische Untersuchung sollte anschließend vom Betriebsszenario ausgehen. Zu prüfen sind insbesondere Tragfähigkeit, Erschließung, Verkehrswege, Brandschutz, Fluchtwege, Barrierefreiheit, Versorgungskapazitäten und gegebenenfalls Schutzanforderungen. Reserven sollten dort vorgesehen werden, wo sie für eine begründete Zusatzfunktion benötigt werden.
Bei redundanten Systemen empfiehlt sich außerdem eine Prüfung gemeinsamer Ausfallursachen. Zwei Versorgungseinrichtungen schaffen nur dann den beabsichtigten Nutzen, wenn ihre Anordnung und Abhängigkeiten zum betrachteten Störungsszenario passen. Als Planungsfrage ist deshalb auch zu untersuchen, ob beispielsweise beide Einrichtungen durch dieselbe Überflutung oder denselben Brand beeinträchtigt werden könnten.
Zum Abschluss sollte die vorgesehene Aktivierung überprüfbar sein. Dafür kommen dokumentierte Funktionsprüfungen, Übergabeabläufe und Übungen in Betracht. Zu klären sind außerdem Personalverfügbarkeit, Materialbereitstellung, Unterhalt und die regelmäßige Aktualisierung der Betriebsunterlagen.
Für die Umsetzung empfiehlt sich eine durchgängige Verbindung von Bedarf, Planung, Verantwortlichkeiten und Betrieb. Die Einsatzbereitschaft sollte anhand des vereinbarten Szenarios überprüft werden können.
8. Fazit. Handlungsempfehlungen und strategischer Ausblick für den Mittelstand
Dual-Use-Immobilien lassen sich als Ansatz verstehen, zusätzliche Nutzungsoptionen frühzeitig in die Entwicklung und Bewirtschaftung einzubeziehen. Der praktische Wert eines solchen Konzepts muss jedoch am konkreten Objekt nachgewiesen werden. Jede zusätzliche Funktion sollte räumlich, technisch, organisatorisch und wirtschaftlich nachvollziehbar beschrieben sein.
Konkreten Anwendungsfall bestimmen
Für mittelständische Unternehmen empfiehlt sich zunächst die Auswahl eines konkreten Anwendungsfalls. Ausgangspunkt sollte ein benannter Bedarfsträger mit überprüfbaren Anforderungen sein. Darauf aufbauend lassen sich ein Bestandsobjekt oder ein Neubaukonzept auf Eignung, Anpassungsbedarf und mögliche Nutzungskonflikte untersuchen.
Varianten systematisch vergleichen
Anschließend sollte ein Variantenvergleich durchgeführt werden. Dieser sollte die Grundnutzung, die erforderlichen Zusatzinvestitionen, die laufenden Kosten der Vorhaltung und die Kosten eines tatsächlichen Einsatzes getrennt bewerten. Offene Annahmen müssen sichtbar bleiben, damit die Investitionsentscheidung nicht auf ungesicherten Erlösen oder einer lediglich vermuteten Nachfrage beruht.
Vertragliche und betriebliche Voraussetzungen klären
Vor der Investitionsfreigabe sollten die vertraglichen und betrieblichen Fragen geklärt sein. Dazu gehören insbesondere der Zugriff auf Flächen, vereinbarte Aktivierungsfristen, die Kostentragung, der Versicherungsschutz, die Haftungszuordnung und die Wiederherstellung der ursprünglichen Nutzung. Für die Abstimmung mit öffentlichen oder privaten Bedarfsträgern empfiehlt sich eine dokumentierte Anforderungsliste mit eindeutig benannten Verantwortlichen.
Einsatzbereitschaft dauerhaft sicherstellen
Die zugesagte Zusatzfunktion muss während der gesamten Nutzungsdauer erhalten bleiben. Dafür sind Wartung, Prüfung und Schulung sowie die regelmäßige Aktualisierung des Betriebskonzepts in die Projektorganisation und den laufenden Gebäudebetrieb aufzunehmen. Eine einmalige bauliche Vorbereitung reicht nicht aus, um die dauerhafte Einsatzbereitschaft nachzuweisen.
Eine mögliche Positionierung für mittelständische Unternehmen liegt damit in klar abgegrenzten Leistungen von der Bedarfsanalyse über die Planung und Bauausführung bis zur betrieblichen Vorbereitung. Ob daraus ein tragfähiges Geschäftsfeld entsteht, hängt von konkreten Aufträgen, geeigneten Partnern und nachgewiesener Wirtschaftlichkeit ab. Der Maßstab für ein überzeugendes Dual-Use-Konzept ist eine zusätzliche Funktion, deren Voraussetzungen geklärt sind und deren Leistung sich überprüfen lässt.
Quellenhinweise
Verordnung (EU) 2021/821, insbesondere Artikel 2 Nummer 1. EUR-Lex.
Bundesregierung. Stärkerer Schutz kritischer Infrastrukturen.
bulwiengesa. Kurzstudie Industrial, Logistik im Fokus. Veröffentlichung vom 16. Dezember 2025.
Finnisches Innenministerium. Civil defence shelters would be used during military threat.
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